מס שבח מחושב על שבח מקרקעין.
שבח מקרקעין
שווי מכירה בניכוי יתרת שווי רכישה.
יתרת שווי רכישה
עלות רכישה (ממודד) בתוספת הוצאות להשבחת הנכס בניכוי פחת.
פחת למס הכנסה
הוצאה אשר ניתנת לניכוי כהוצאה מוכרת המחולקת במספר שנים (סעיף 21 לפקודת מס הכנסה) – מקטין רווח – מקטין חבות מס הכנסה!
חלוקת ההוצאה למספר שנים – כמות השנים (אחוזי הפחת) נקבעו בתקנות מס הכנסה – תקנות הפחת.
פחת למיסוי מקרקעין
מקטין עלות רכישה , מגדיל את מס השבח!
פחת בדירת מגורים
נקבע בהוראת ביצוע 5/07 כי יש לנכות פחת משווי כל הדירה למגורים (לרבות מבנה קרקע) 2%.
משמעות ניכוי הפחת 2% – היא שכעבור 25 שנה – שווי עלות רכישה הינה מחצית משווי הרכישה.
פחת – האם זכות או חובה לנכות?
במס הכנסה – ניתן לנכות פחת במסגרת התחשבנות מול מס הכנסה ,אם לא ינוכה פחת – ישולם יותר מס!
מס שבח – חייב לנכות פחת במכירת נכס, אין שיקול דעת !
חובת ניכוי פחת בהתאם למסלולי מיסוי שכירות
דירה למגורים שהיתה מושכרת וחושבו ההכנסות במסלול מס מופחת 10%- יש לנכות פחת מיום השכרת הדירה.
דירה למגורים שהיתה מושכרת וחושבו ההכנסות במסלול פטור ממס יש לנכות פחת מיום 27/2/07.
נכס מסחרי ו/או דירה למגורים שהיו מושכרים וחושבו ההכנסות במסלול מס מלא חובה לנכות פחת מעלות הרכישה!
אולם לנכס מסחרי ולדירה שהושכרה למגורים שההכנסה חושבה במסלול מס מלא, בהסתמך על פס"ד ללילי שמשון נגד מס שבח 1005/09 .
נקבע – כי אין לנכות פחת משווי הרכישה במקרה שלא נוכה פחת בפועל מהכנסתו של המוכר!
הערה: בפס"ד הוחרגו המקרים של אי ניכוי בחוסר פחת בתום לב.
סיכום – פחת הינו משמעותי לחישוב מס שבח!
