מהו מיסוי מקרקעין

סוגי המיסים בעסקאות מקרקעין

1. מס ישיר המוטל על רווח ממכירה – מס שבח.
2. מס עקיף ללא קשר לרווח – מס רכישה.
3. מס רכוש, ומס מכירה – בוטלו.

מה הם מקרקעין

מקרקעין מוגדרים כקרקע בישראל, וביהודה ושומרון וחבל עזה לרבות, בתים, בניינים וכל דבר אחר המחובר לקרקע חיבור של קבע.

זכות מקרקעין

הגדרת זכות בעלות, חכירה לתקופה העולה על 25 שנה.

כל העברת "זכות במקרקעין" הינה מכירה לרבות אם התקבלה תמורה ואף אם לא התקבלה תמורה.

דירת מגורים מזכה

דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או במכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

שווי מכירה

הוא שווי ביום המכירה של המקרקעין (שווי שוק).

יום המכירה

לעניין חישוב מס שבח, הוא היום שבו נעשתה המכירה (נכרת חושה המכירה), כלומר – יום המכירה הינו היום בו התגבש הסכם מחייב למכירת זכות מקרקעין. 

קיימים חריגים לשווי וליום המכירה – הורשה, מתנה ללא תמורה, ויתור על זכות.

איך מחשבים שבח מקרקעין

יש להפחית מ"שווי המכירה" את יתרת "שווי רכישה תואמת".

הגדרה: 

"שווי רכישה מתואמת" – שווי רכישת נכס ממודד, בצירוף הוצאות לרכישת הנכס, להשבחתו, ממודד, בזיכוי פחת.

מידוד הנכס – המדד הידע (כיום) לחלק למדד בסיס (יום הרכישה) כפול שווי הרכישה.

מדד – מדד מחירון לצרכן.