גם אם הינך מוכר נכס נדל"ן שלכאורה הוא פטור ממס שבח, כגון: דירת יחיד, או דירת שהתקבלה
בירושה והיתה דירת יחיד של המוריש – לעיתים רשות המיסים יכולה לדרוש מס שבח בגין "זכויות
נוספות שהשפיעו על מכיר המכירה".
זכויות נוספות כגון: זכות לבנות חדרים נוספים ו/או כל תוספת בנייה אחרת שתשביח את עלות
הדירה או חלקת אדמה (מגרש) הקשורות לנכס וכו'.
לזכויות הבנייה אין מחיר סופי אלא מחיר שניתן להערכה בלבד וזהו מקור הבעיה.
שמעיינים בהיתר בנייה נמצא לעיתים את התוספת לאחוזי הבנייה המותרים, מס' קומות , גובה וכו'.
עוד נקבע בהיתר כי בעת העברת הבעלות על המקרקעין עוברים גם הזכויות לבנות עליהם..
סביר להניח כי מחיר המקרקעין כולל זכויות עתידיות הטמונות לבנייה.
במכירת הנכס יוצגו שתי שומות נפרדות האחת לנכס (חייב או פטור), והשומה השנייה עבור הזכות
המחייבות במס שבח מלא "מס לינארי " מלא!
שבוחנים את הזכויות מבחינים בשני סוגי פיצול הנכס, פיצול רעיוני, פיצול פיזי.
פיצול רעיוני כאשר משולמת תמורה אחת על הנכס ועל הזכות – הפיצול מפריד ביניהם בד"כ זכויות
עתידיות למימוש כמו לדוגמא זכות לבנייה על הגג.
פיצול פיזי נכס מקרקעין שניתן לפצלו ולייחס מחיר לזכות ומחיר לנכס כמו לדוגמא- בית קטן 80 מטר
על מגרש 1000 מטר שניתן לבנות על מגרש זה עוד כמה בתים.
בטרם המכירה של נכס עם זכויות חשוב להיוועץ עם שמאי מקרקעין שיאמוד את מחיר הזכות כדי
לחשב את שווי המס העתידי שיוטל על זכויות אלו.
לעיתים שווי העסקה בניכוי המס אינו כלכלי.
חשוב להיוועץ במומחה מס.
