מע"מ בעסקאות מקרקעין

כאשר המוכר הינו בגדר "עוסק" והוא מוכר נכס (לרבות ציוד) במהלך עסקיו – כמובן שהמכירה חייבת התשלום מע"מ עיסקאות.

מבחנים לקיום עסק:

1. טיב אופי העסק.
2. מבחן הבקיאות או המומחיות – ככל שרבה וגדולה יותר בקיאותו של המוכר בתחום בו הפיק את הרווח, כך רבים יותר הסיכויים להיחשב כפעילות עסקית.
3. מבחן המימון – מימון זר יכול להוביל למסקנה כי מדובר בפעילות עסקית.
4. תקופת האחזקה בנכס – ככל שהנכס מוחזק פחות זה מוביל למסקנה כי מדובר בפעילות עסקית.

ועוד מבחנים כמו היקף ההשקעה, מבחן השבחה, מבחן התדירות.

זהירות בעסקאות מע"מ במקרקעין

המדובר בעסקאות אקראי  כהגדרתה בחוק מע"מ.

1. מכירת טובין או מתן שירות באקראי שהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי –  עסקת אקראי, הסעיף הנ"ל לא חל על פעילות מקרקעין!
2. מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין – מבחן זהות הקונה – עסקת אקראי.
3. מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין – עסקת אקראי.

סיכום "המכירות" עליהן חל החוק:

סיכום המכירות עליהן חל מע"מ

1. כאשר יש למוכר עסק , שהמכירה בהלך עסקו.
2. כאשר נוכה מס תשומות ברכישה.
3. מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין – עסקת אקראי.
4. מכירת מקרקעין, למעט דירת מגורים למלכ"ר או מוסד כספי, בידי אדן שאין עיסוקו במכירת מקרקעין – עסקת אקראי.
5. מכירת לקבוצת רכישה – עסקת אקראי.

השכרת דירת מגורים – ניכוי מס תשומות

1. כהשכרה לתקופה קצרה מ- 25 שנים פטורה ממס, ולכן לא ניתן לנכות מס תשומות.
2. השכרה לתקופה ארוכה מ- 25 שנים חייבת במס, ולכן ניתן לנכות מס תשומות.
3. השכרה לדייר מוגן פטורה ממס, ולכן אין לנקות מס תשומות.
4. רכישת יחידת דירת נופש העומדת לשימוש הבעלים שבוע בשנה, ובשאר הזמן מושכרת לחברה המפעילה את המבנה כמלון דירות: אם ההשכרה (של בעל הדירה) אינה עולה כדי "עסק" – אין חבות במס, ולכן לא ניתן לנכות מס תשומות, ההשכרה לחברה שהיא עוסק – עסקת אקראי – החברה תוציא חשבונית בעצמה.
5. אם ההשכרה עסקית (לנופשים, שאינם תיירים), ניתן לנכות מס תשומות.